초보 디지털노마드의 해외 부동산 : 단기거주지 계약 시 사기 피하는 법과 범죄 예방 전략

– 단기거주지 계약 시 사기 피하는 법과 범죄 예방 전략

 

디지털노마드의 숙소는 '자산'이 아니라 '위험 지점'이 된다

디지털노마드는 전세, 월세, 매매 개념에서 벗어나
한 도시에서 1~6개월 정도 거주하는 단기 체류자다.

이 특수한 체류 형태 때문에,
전통적인 계약 절차를 생략하거나, 온라인 커뮤니티/중개인/지인 소개 등을 통해
즉흥적 계약을 맺는 일이 많다.

문제는, 이 모든 조건이 사기의 먹잇감이 된다는 것.
공식 계약 시스템 밖에서 움직이기 때문에,
법적으로 보호받기도 어렵고, 사후 대응도 거의 불가능하다.

디지털노마드를 노리는 단기 계약 사기 유형

1.  “가짜 집” 전형

• 사진만 존재하고, 실제로는 없는 집
• 계약금 먼저 받고 연락 끊기
• 에어비앤비, 페이스북 그룹, 부동산 포럼 등지에서 자주 발생
• 예: “주인 직접 임대”라고 속이고 한 명이 여러 명에게 같은 방을 중복 임대

2. 이중 계약 및 조기 퇴거 압박

• 한 집에 여러 명과 계약 체결
• 나중에 도착한 사람에게 “지금 나가달라”, 보증금 돌려주지 않음
• 중개인도 잠적하거나 책임 회피

3. 보증금 환불 거부

• 계약 해지 후 환불 불가 조건 강조
• 벽에 흠집이 있다는 이유 등으로 전체 보증금 몰수
• 영수증/사진 없으면 반박 불가

 

잘 알려지지 않은, 노마드들이 흔히 놓치는 지점

놓치는 부분	왜 문제가 되는가?
중개인에 대한 신원확인 없이 계약	임시 이메일·가짜 번호로 만든 유령 중개사 수두룩
“계약서 필요없다”는 말 그대로 믿음	나중에 법적으로 아무것도 주장 불가
외국인에게만 적용되는 불리한 조건 모름	예: 외국인에게는 ‘무조건 선불 3개월’ 규정 등
온라인 투어 후 입금	실물 확인 없이 계약금 송금 → 사기 피해 빈번

 

실전에서 쓸 수 있는 예방 전략

 1. 계약 전 확인용 질문 리스트

다음 질문은 반드시 구두가 아닌 문자/이메일로 남겨야 한다.

• 이 집이 실제 등록된 주소인가요? (구글맵으로 검증)
• 주소지에 대한 공공 세금은 누구 명의로 되어 있나요?
• 계약자가 실제 집주인인가요, 아니면 중개인인가요?
• 보증금은 계약 해지 시 어떤 조건에서 환불되지 않나요?
• 월 임대료 외 추가 비용은 어떤 것이 있나요? (청소비, 관리비, 수도세 등)

“Yes”만 반복하는 답변이 오면 사기 가능성 ↑

 

2. 외국인 전용 사기 방지 문장

계약 시 이메일/메시지로 아래와 같은 문장을 첨부 해두세요.

 

As a foreign tenant, I require all agreements in written form. Payment will be made only after physical inspection and address verification. If the deposit is not refundable under specific conditions, it must be clearly stated and mutually signed.

번역기를 통해 현지어로도 함께 전달해 두는 것이 좋습니다.

 

 3. 안전한 중개 플랫폼 사용

 

플랫폼	국가	특징
Airbnb (중장기 임대)	전 세계	후기 기반, 보증 시스템 존재
HousingAnywhere	유럽 중심	학생·노마드 타깃, 신분 인증 필수
NomadX	포르투갈, 발리 등	장기 체류자 전용
Spotahome	유럽	원격 투어 가능, 사기 예방 시스템 탑재

페이스북 커뮤니티 계약 시엔 보증 불가
계약 이전에 반드시 커뮤니티 운영자나 현지 추천인 검토 필요

 

실제 피해 사례와 대처법

사례 1: 조지아 트빌리시에서 “외국인 프리미엄”

한 디지털노마드가 트빌리시 시내에서 방을 찾던 중,
“외국인이라 선불 3개월”이라는 조건으로 보증금 포함 약 $1500을 송금.
도착 후 방은 있었지만, 청소도 안 돼 있고 기본 시설 없음.
주인은 "계약서 없었으니, 환불은 안 된다"며 연락 차단.

→ 대사관 연락 + 현지 커뮤니티 공개 제보로 해결 시도

 

사례 2: 리스본에서 중개인 사칭 사기

‘리스본 부동산 추천’이라는 페북 그룹에서
‘정식 등록된 중개인’이라는 소개를 믿고 계약금 송금.
알고 보니 도용된 명함과 주소.
경찰 신고했지만 해외 송금이라 추적 불가.

→ 신원확인/사업자번호 조회 필수

 

계약 전 사용 가능한 실제 도구/사이트

• Whois Lookup: 중개 사이트/이메일 도메인 등록자 정보 확인
• Google Street View: 주소지의 실제 건물 존재 여부 확인
• 리버스 이미지 검색 (TinEye): 부동산 사진의 중복 사용 여부 검색
• PDF 계약서 전자서명 툴 (HelloSign, SignWell): 증거 남기기 위한 무료 서명 도구

 

디지털노마드 숙소 사기 예방 체크리스트

체크리스트 목록

실물 확인 전 계약금 송금 보내지 말기

계약서 없이 구두로 계약하지 않기

주소지 등록 확인 완료 하기

계약 당사자 신분/사업자번호 확인 하기

후기가 2개 이상 플랫폼에 존재하는지 확인

환불 조건 명확히 서면 기록하기

온라인 입금 시 이메일/계약서 스크린샷 보관하기

 

디지털노마드의 자유는 계약서 위에 세워진다

당신이 여행자라면 문제 발생 시 떠날 수 있지만,
노마드라면 해결하고 살아가야 한다.

초보 디지털노마드일수록, 계약과 숙소는
단순한 공간이 아니라 삶의 안전과 신뢰 기반이 된다.

신뢰할 수 없는 계약은 절대 시작하지 마세요.
편하자고 시작한 단기 임대가,
최악의 기억이 될 수도 있습니다.

이 글이 당신의 첫 거주지 계약에
최소한의 갑옷이 되길 바랍니다.